Por: Eduardo Lopes Machado
1. Introdução à Permuta no Registro de Imóveis
A permuta, como instituto jurídico, encontra fundamento no Código Civil e nas disposições específicas da Lei de Registros Públicos. Embora compartilhe elementos com o contrato de compra e venda, a permuta possui características próprias que demandam atenção especial no âmbito registral. O presente texto se propõe a analisar a natureza jurídica da permuta, suas peculiaridades no Registro de Imóveis, distinções relevantes frente a contratos análogos e suas repercussões fiscais e registrárias.
2. Previsão Legal da Permuta
O Código Civil, em seu artigo 533, estabelece que à permuta aplicam-se, de modo geral, as disposições relativas à compra e venda, ressalvadas as peculiaridades do instituto. No campo registral, a permuta e a promessa de permuta encontram amparo no artigo 167, inciso I, itens 18 e 30, da Lei nº 6.015/1973, o que confere plena admissibilidade ao seu registro, tanto em caráter definitivo como em caráter promissório.
3. Técnica Registral e Protocolo
A inscrição registral da permuta apresenta peculiaridades específicas. O artigo 187 da Lei nº 6.015/1973 determina que, tratando-se de imóveis situados na mesma circunscrição, os registros deverão ser feitos nas matrículas respectivas, sob um único número de ordem no Livro Protocolo. A jurisprudência admite, inclusive, a cisão do título para fins de prenotação, especialmente quando se busca otimizar a técnica registral, conforme ilustrado no julgamento do CSM/SP (Ap. Cív. 1008124-45.2019.8.26.0565).
4. Distinção entre Permuta e Compra e Venda
A linha divisória entre permuta e compra e venda nem sempre é nítida. José Osório de Azevedo Júnior ressalta que o critério quantitativo é o mais utilizado: se o valor monetário for igual ou superior ao valor do bem dado em troca, configura-se compra e venda; caso contrário, trata-se de permuta. Esse critério é acolhido por legislações estrangeiras, como o Código Civil mexicano (arts. 2.250 e 2.327) e o argentino (art. 1.356).
5. Espécies de Permuta
A legislação estadual e as normas de serviço dos registros públicos estabelecem diversas modalidades de permuta de bens imóveis. As Normas da Bahia, por exemplo, elencam as seguintes formas:
- I – Permuta simples de imóveis com o mesmo valor;
- II – Permuta com torna, para imóveis de valores distintos;
- III – Permuta de fração de terreno com vistas a remembramento;
- IV – Permuta de terreno por área construída futura, com ou sem reserva de fração ideal;
- V – Permuta de terreno por fração ideal vinculada à unidade autônoma futura, também com ou sem reserva.
Essas variações ampliam as possibilidades negociais no setor imobiliário, especialmente em empreendimentos de maior complexidade.
6. Permuta no Âmbito da Incorporação Imobiliária
No campo das incorporações imobiliárias, a permuta assume feição particular. O artigo 167, I, 18, da Lei nº 6.015/1973, autoriza o registro de contratos de promessa de permuta vinculados à Lei nº 4.591/1964. O artigo 39 desta última prevê que, nos casos em que a aquisição do terreno se dá mediante pagamento com unidades futuras, devem constar nos documentos os detalhes da fração de área a ser entregue e, se houver, o valor em dinheiro. Trata-se de uma modalidade negocial muito utilizada para viabilizar empreendimentos sem dispêndio imediato de capital por parte do incorporador.
7. Repercussões Fiscais da Permuta sem Torna
Situações em que os imóveis permutados possuem valores distintos e não há compensação financeira (torna) podem ensejar a incidência do ITCMD. Nesses casos, há entendimento de que ocorre doação parcial, com acréscimo patrimonial gratuito. O Oficial de Registro tem o dever legal de fiscalizar a comprovação do pagamento do tributo ou da declaração de isenção. Nesse sentido, destaca-se o entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo em decisões como as Apelações Cíveis nº 1109321-12.2021.8.26.0100 e nº 1001733-55.2018.8.26.0615.
8. Permuta de Fração Ideal versus Divisão de Condomínio
É essencial distinguir a permuta de fração ideal da divisão do condomínio. A permuta configura ato jurídico constitutivo e pressupõe a existência de dois bens pertencentes a coproprietários diversos, com o objetivo de que cada bem passe a pertencer exclusivamente a um dos condôminos. Já a divisão do condomínio é ato declaratório, no qual a propriedade comum é desfeita mediante atribuição individualizada dos quinhões, com base em um único imóvel.
Considerações Finais
A permuta é instituto complexo que exige análise rigorosa tanto no plano jurídico quanto no registral. Sua adequada formalização e inscrição dependem da observância de dispositivos legais específicos, da correta identificação do tipo negocial, do respeito aos efeitos fiscais e da compatibilidade com os princípios que regem o registro imobiliário, como a prioridade, a especialidade e a legalidade. A jurisprudência e as normas administrativas contribuem para a segurança jurídica e a efetividade desse importante instrumento de circulação de bens imóveis.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. Permuta no Registro de Imóveis. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/permuta-no-registro-de-imoveis/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA ABREVIADO] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.