Por: Eduardo Lopes Machado
O sistema registral brasileiro é marcado por uma estrutura normativa precisa e funcional, orientada por princípios que asseguram a segurança, a legalidade e a publicidade dos direitos reais. Entre esses princípios, destaca-se o princípio da taxatividade, aplicável à prática dos atos registrais, especialmente os atos de registro (R) e de averbação (AV). A correta compreensão desse princípio é essencial para delimitar o que pode ou não ser lançado no fólio real e para assegurar a legitimidade da atuação do registrador.
1. Distinção Conceitual: Taxatividade vs. Tipicidade
É importante distinguir o princípio da taxatividade dos atos registrais da tipicidade dos direitos reais. Enquanto a tipicidade diz respeito à criação legal e ao elenco fechado de direitos reais, o princípio da taxatividade refere-se à necessidade de previsão legal para que determinado fato ou negócio jurídico seja passível de registro.
Dessa forma:
- Tipicidade dos direitos reais (numerus clausus): impede que se criem novos direitos reais por convenção das partes, sem respaldo legal.
- Taxatividade dos atos registrais: impõe que apenas atos previstos em lei possam ser objeto de registro, enquanto a averbação admite maior flexibilidade.
2. Registro: Rol Fechado (Numerus Clausus)
Segundo o artigo 167, inciso I, da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), o registro de imóveis é taxativo, ou seja, apenas os atos expressamente previstos no rol legal podem ser objeto de inscrição formal como registros. Entre eles estão:
- Registro de contratos de compra e venda;
- Registro de hipotecas, servidões, usufrutos;
- Registro de cédulas e escrituras públicas translativas de domínio, entre outros.
Essa taxatividade garante segurança jurídica ao sistema e evita inovações indevidas no fólio real. Entretanto, há discussões sobre a necessidade de revisitação da taxatividade, sobretudo com a inclusão do inciso 48 ao art. 167, I, que admite o registro de “outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade” ou “de instituição de direitos reais”, desde que haja forma legal adequada (como a exigência de escritura pública, conforme art. 108 do Código Civil). Essa abertura controlada sugere certa maleabilidade dentro de limites legais, sem comprometer a rigidez do sistema.
3. Averbação: Rol Aberto (Numerus Apertus)
Em contraposição ao registro, a averbação é regida por um modelo mais flexível, conforme os incisos do artigo 167, II, e o artigo 246 da mesma lei. Averbações são atos de atualização, complementação ou modificação de informações já constantes na matrícula. O artigo 246 amplia significativamente a atuação do registrador ao permitir a averbação de “sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.
Portanto, a averbação admite um rol aberto, o que permite, por exemplo:
- Anotações ambientais;
- Declarações judiciais de indisponibilidade;
- Mudanças na qualificação das partes;
- Construções, demolições, alterações cadastrais.
A jurisprudência também confirma essa interpretação, como no caso do 1º Registro de Imóveis de São Paulo (Proc. 1078412-50.2022.8.26.0100), que reconheceu a possibilidade de averbação de contrato de comodato, mesmo sem previsão expressa na lei, desde que haja repercussão jurídica sobre o imóvel.
4. Exemplos Práticos de Averbações Extra Legem
As Normas da Corregedoria de São Paulo (Capítulo XX, item 9, “b”) oferecem diversos exemplos de averbações admissíveis que não constam literalmente do artigo 167, II. Dentre elas:
- Averbação de classificação ambiental de áreas pela CETESB:
- Área Contaminada sob Investigação (ACI);
- Área Contaminada com Risco Confirmado (ACRi);
- Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR).
Essas informações, embora administrativas, têm potencial impacto sobre o valor, o uso e os riscos relacionados ao imóvel, e, por isso, são consideradas juridicamente relevantes para fins de publicidade registral.
5. Reflexões sobre a Revisitação dos Rol de Registro e Averbação
O avanço da legislação e da jurisprudência indica a necessidade de revisitar tanto o rol taxativo de registros quanto o rol aberto das averbações. A realidade negocial contemporânea, marcada por negócios jurídicos complexos e por exigências ambientais e urbanísticas, impõe uma atualização contínua da atuação registral.
Por um lado, o registro deve manter sua taxatividade estrutural, mas com abertura controlada para negócios jurídicos atípicos que envolvam direitos reais formalizados de modo compatível com a legislação vigente.
Por outro lado, a averbação precisa continuar acolhendo fatos jurídicos relevantes, ainda que não expressamente listados em lei, desde que influenciem de modo direto ou indireto os direitos sobre o imóvel.
Considerações Finais
O princípio da taxatividade reforça a lógica de estabilidade e previsibilidade do sistema de registro de imóveis, ao delimitar, de forma objetiva, os atos que podem ser objeto de registro e averbação. Enquanto o registro segue o modelo de numerus clausus, exigindo previsão legal expressa, a averbação opera sob numerus apertus, permitindo maior flexibilidade interpretativa. Essa dualidade garante, simultaneamente, segurança jurídica e adaptabilidade, tornando o registro de imóveis um instrumento eficaz de publicidade e proteção do patrimônio imobiliário.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. O Princípio da Taxatividade no Registro de Imóveis: Alcance, Limites e Implicações Normativas. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/o-principio-da-taxatividade-no-registro-de-imoveis-alcance-limites-e-implicacoes-normativas/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.