Por: Eduardo Lopes Machado
A Lei nº 14.711/2023 inovou significativamente o regime das garantias reais no Brasil ao prever, de forma expressa, a possibilidade de execução extrajudicial da hipoteca. Inspirada no modelo da alienação fiduciária, essa nova sistemática tem por objetivo conferir maior celeridade, economia e eficácia à realização do crédito garantido por hipoteca. O procedimento é regulado principalmente pelos artigos 9º e 10 da referida lei, que estabelecem regras específicas para a excussão da garantia e a atuação em caso de concurso de credores.
1. Regra Geral e Início do Procedimento
Nos termos do artigo 9º da Lei nº 14.711/2023, os créditos garantidos por hipoteca podem ser executados extrajudicialmente, excetuadas expressamente as operações de financiamento da atividade agropecuária (§ 13). Para tanto, exige-se que a dívida esteja vencida e não paga, no todo ou em parte.
O procedimento inicia-se com a intimação pessoal do devedor (ou terceiro garantidor, se houver), realizada pelo oficial do registro de imóveis da situação do bem, para que se proceda à purgação da mora em 15 dias. Aplica-se, subsidiariamente, o disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária.
2. Leilão Extrajudicial e Averbação
Se não houver purgação da mora, o credor poderá requerer a averbação do início da execução na matrícula do imóvel no prazo de 15 dias após o decurso do prazo da intimação. Após essa averbação, o credor deverá promover, em até 60 dias, um leilão público, que poderá ser realizado inclusive de forma eletrônica.
Durante esse período, o devedor conserva o direito de remir a execução, nos moldes do artigo 826 do Código de Processo Civil. A remição exige o pagamento integral da dívida, acrescido das despesas do procedimento e do leilão. O pagamento pode ser feito ao próprio oficial do registro de imóveis, que terá o dever de transferir os valores ao credor no prazo de 3 dias (§ 7º).
3. Hipóteses Pós-Leilão: Arrematação Frustrada
Caso não haja lance igual ou superior ao valor referencial mínimo, o credor terá duas opções, nos termos do § 9º:
- Adjudicar o imóvel diretamente, pelo valor do referencial mínimo atualizado, mediante simples requerimento ao oficial do registro de imóveis, dispensando ata notarial ou outras formalidades adicionais;
- Vender o imóvel diretamente a terceiro, no prazo de até 180 dias, por valor não inferior ao mínimo. Nessa hipótese, o credor será investido por força de lei em mandato irrevogável para representar o devedor na alienação do imóvel, podendo inclusive transmitir domínio, declarar responsabilidade pela evicção e imitir o adquirente na posse.
4. Ata Notarial e Registro
Se houver lance vencedor no leilão, os autos do procedimento e do leilão deverão ser encaminhados ao tabelião de notas com circunscrição no local do imóvel, para a lavratura de ata notarial de arrematação (§ 11). Essa ata será o título hábil para a transmissão da propriedade, devendo ser registrada na matrícula do imóvel. Previamente à transmissão, é obrigatória a apresentação do comprovante de pagamento do ITBI e, se aplicável, do laudêmio (§ 14).
5. Concurso de Credores e Distribuição do Produto
O artigo 10 da Lei nº 14.711/2023 regula o procedimento quando houver concurso de credores com garantia sobre o mesmo imóvel. Nessa situação, após a averbação do início da execução extrajudicial ou da consolidação da propriedade (no caso da alienação fiduciária), o oficial do registro de imóveis deverá intimar todos os credores concorrentes para que, no prazo de 15 dias, apresentem seus requerimentos de habilitação.
O registrador lavrará uma certidão com o quadro atualizado de credores, incluindo os respectivos graus de prioridade, observando a ordem de antiguidade dos registros. Esse quadro será encaminhado ao garantidor e a todos os credores.
A distribuição dos recursos obtidos com a excussão da garantia será realizada pelo próprio credor exequente, que deverá observar a ordem de prioridade constante do quadro e, uma vez pagos os credores, entregar ao devedor o valor remanescente, caso existente. Isso confere agilidade e autonomia ao credor para efetivar a execução, sem necessidade de intervenção judicial.
Considerações Finais
A execução extrajudicial da hipoteca, nos termos da Lei nº 14.711/2023, representa um avanço na modernização dos meios de satisfação do crédito garantido, aproximando-se da lógica já consolidada na alienação fiduciária. O procedimento é dotado de formalismo adequado à segurança jurídica, mas ao mesmo tempo permite uma atuação célere, com destaque para a atuação do registrador de imóveis e do tabelião de notas. Além disso, o novo modelo fortalece o sistema extrajudicial, reduz a sobrecarga do Judiciário e oferece instrumentos eficazes tanto para a recuperação de crédito quanto para a preservação dos direitos dos devedores e garantidores.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.