Por: Eduardo Lopes Machado
O sistema registral brasileiro é orientado por diversos princípios que asseguram a efetividade, a publicidade e a segurança das relações jurídicas envolvendo bens imóveis. Dentre esses princípios, merecem especial destaque os princípios da concentração dos atos na matrícula e da inscrição, os quais desempenham papel determinante na configuração da boa-fé do adquirente, na oponibilidade de direitos e na eficácia dos negócios jurídicos imobiliários.
1. O Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula
O princípio da concentração dos atos no Registro de Imóveis visa centralizar, na matrícula do imóvel, todas as informações relevantes que possam afetar os direitos reais incidentes sobre o bem. Essa centralização permite ao terceiro de boa-fé conhecer, com segurança, a situação jurídica do imóvel, resguardando-se contra riscos ocultos ou não publicizados.
1.1. Concepções doutrinárias
Há três grandes concepções acerca desse princípio:
(1) Concepção normativa tradicional:
Relaciona-se à reorganização promovida pela Lei n. 6.015/1973 e ao rol exemplificativo previsto no artigo 167, inciso II, que lista atos sujeitos a averbação na matrícula. A interpretação é sistematizada pelo artigo 246 da mesma lei, segundo o qual devem ser averbadas “as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel”.
(2) Concepção ampliada e funcional:
Baseada na ampliação prática da publicidade registral, como observado em normativas estaduais (e.g., Normas do Rio Grande do Sul, art. 416, XII, e de Santa Catarina, art. 646, XVI). Essa abordagem autoriza o ingresso, mediante requerimento, de fatos administrativos ou judiciais relevantes, ainda que não expressamente previstos em lei, desde que repercutam sobre os direitos inscritos. Exemplos práticos incluem:
- Indisponibilidades sem previsão legal específica;
- Protesto contra alienação de bens por decisão judicial;
- Tombamentos e contaminações ambientais;
- Leilões negativos na alienação fiduciária (Lei n. 9.514/1997).
Esse modelo busca compatibilizar os princípios da concentração e da efetividade, visando à proteção do adquirente de boa-fé e à ampla publicidade dos ônus e gravames incidentes sobre o imóvel.
(3) Concentração dos Riscos: A Lei n. 13.097/2015:
Com maior robustez jurídica, essa concepção introduz o chamado princípio da concentração dos riscos. O artigo 54 da referida lei determina que apenas as situações expressamente registradas ou averbadas na matrícula podem ser opostas contra terceiros de boa-fé. Destacam-se como situações a serem necessariamente publicizadas:
- Registro de citações em ações reais ou pessoais reipersecutórias;
- Averbações de constrições judiciais ou restrições administrativas;
- Anotações de improbidade administrativa ou outras ações que possam conduzir à insolvência do titular.
Além disso, o §1º do artigo 54 estabelece que não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé informações não constantes da matrícula, inclusive para fins de evicção. O §2º reforça que não se exigirá a obtenção de certidões judiciais ou forenses, bastando os documentos previstos na Lei n. 7.433/1985.
Essa perspectiva foi acolhida por diversos estados, como se observa no artigo 1.085 das Normas de Goiás, que trata do requerimento de registro de loteamento com fundamento explícito no princípio da concentração.
2. O Princípio da Inscrição
O princípio da inscrição está diretamente ligado à formalização e à eficácia dos negócios jurídicos sobre bens imóveis. Previsto no artigo 1.245 do Código Civil, esse princípio estabelece que a transferência da propriedade imobiliária, entre vivos, somente se perfaz com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.245, caput: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Essa regra traduz uma ruptura com a tradição do direito romano, em que a tradição (entrega) do bem era suficiente para a transferência da propriedade. No direito brasileiro, o registro é condição constitutiva da transmissão do domínio.
2.1. E as formas originárias de aquisição?
Existem, contudo, hipóteses em que a aquisição da propriedade se dá independentemente da inscrição prévia no registro:
- Acessão: O proprietário do solo adquire, automaticamente, as acessões naturais ou artificiais, sem necessidade de registro constitutivo.
- Usucapião: A aquisição se dá pela posse prolongada, com os requisitos legais. O registro, nesse caso, é meramente declaratório.
- Direitos hereditários: O herdeiro sucede o falecido no momento da abertura da sucessão. O registro da partilha é formalidade necessária para a individualização dos bens, mas a propriedade é adquirida originariamente.
- Desapropriação: O poder público adquire a propriedade por ato de império. O registro é importante para a publicidade, mas não é essencial à aquisição em si, desde que cumpridas as exigências legais.
Considerações Finais
Os princípios da concentração e da inscrição operam como garantias da segurança jurídica no sistema registral brasileiro. Enquanto o primeiro assegura que todas as situações relevantes estejam refletidas na matrícula, protegendo o terceiro de boa-fé, o segundo estabelece o registro como elemento essencial para a constituição da propriedade. A correta aplicação desses princípios assegura a confiabilidade do sistema e evita litígios futuros, reafirmando o papel do Registro de Imóveis como instrumento técnico e jurídico de pacificação social.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. Princípios da Concentração e da Inscrição no Registro de Imóveis: Fundamentos e Implicações Jurídicas. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/principio-concentracao-inscricao-registro-imoveis/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.