O usufruto no Registro de Imóveis é um dos mais relevantes direitos reais sobre coisa alheia, conferindo ao usufrutuário o direito de usar e fruir de determinado bem, móvel ou imóvel, enquanto subsistir a limitação imposta à propriedade.
Disciplinado pelos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil, o usufruto produz efeitos patrimoniais significativos, especialmente quando incide sobre bens imóveis, exigindo rigor técnico quanto à sua constituição, publicidade registral e extinção.
Neste artigo, analisam-se o conceito e a finalidade do usufruto, suas formas de constituição, sua natureza personalíssima, as hipóteses de usufruto simultâneo, bem como o regime de extinção e consolidação da propriedade no âmbito do Registro de Imóveis.
Conceito, finalidade e regime jurídico do usufruto
O usufruto caracteriza-se como direito real limitado que permite ao usufrutuário usar o bem e perceber os seus frutos, permanecendo a titularidade da nua propriedade com o proprietário originário. Trata-se de direito temporário, de natureza personalíssima, cuja instituição não implica alienação do domínio, mas apenas limitação do seu exercício pleno.
Nos termos do artigo 1.391 do Código Civil, o usufruto de imóveis, quando não decorrente de usucapião, constitui-se exclusivamente por meio de registro no Cartório de Registro de Imóveis. O registro possui natureza constitutiva do direito real, ressalvadas as hipóteses de usufruto legal, sucessório ou originado da usucapião.
A Lei nº 6.015/1973, em seu artigo 167, inciso I, item 7, reforça a exigência de registro do usufruto no Livro 2 do Registro de Imóveis, assegurando publicidade, oponibilidade perante terceiros e estabilidade jurídica da relação dominial.
Formas de constituição do usufruto
Usufruto por convenção
O usufruto pode ser instituído por convenção entre as partes, mediante instrumento público ou particular, conforme o valor do bem e as exigências legais. É frequente sua constituição em doações com reserva de usufruto ou em alienações com usufruto reservado pelo alienante, ainda que essa expressão não possua previsão legal expressa.
Usufruto por testamento
O usufruto pode ser instituído por disposição testamentária, respeitados os limites da legítima e os requisitos formais do testamento. Nessa hipótese, o direito nasce com a abertura da sucessão e se aperfeiçoa com o respectivo registro.
Usufruto por disposição legal
A legislação também prevê hipóteses de usufruto legal, como:
• Usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores (art. 1.689, I, do Código Civil).
• Usufruto do cônjuge que administra bens particulares do outro, quando os rendimentos sejam comuns (art. 1.652, I, do Código Civil).
Personalismo e inalienabilidade do usufruto
O usufruto possui natureza personalíssima, não podendo ser alienado em si mesmo, conforme dispõe o artigo 1.393 do Código Civil. Todavia, admite-se a cessão do exercício do usufruto, a título gratuito ou oneroso, com natureza meramente obrigacional, sem efeitos reais.
As Normas de Registro de Imóveis do Rio Grande do Sul (artigo 519) admitem a averbação da cessão do exercício do usufruto com finalidade exclusivamente publicitária. A jurisprudência também reconhece a possibilidade de o usufrutuário locar o imóvel, desde que respeitados os limites da constituição originária.
Usufruto simultâneo e direito de acrescer
Nos termos do artigo 1.411 do Código Civil, quando o usufruto é constituído em favor de duas ou mais pessoas, extingue-se proporcionalmente com o falecimento de cada usufrutuário, salvo se houver cláusula expressa de acrescer.
Na presença da cláusula de acrescer, a quota do usufrutuário falecido incorpora-se ao usufruto do sobrevivente. Essa cláusula deve constar expressamente no título e ser levada a registro, conforme exigem as Normas da Corregedoria de São Paulo.
Extinção do usufruto e consolidação da propriedade
A extinção do usufruto pode ocorrer por diversas causas, entre as quais:
• Morte do usufrutuário ou término do prazo estipulado.
• Renúncia.
• Perda do bem.
• Consolidação da propriedade, quando se reúnem na mesma pessoa a nua propriedade e o usufruto.
Nos termos do artigo 1.410, inciso VI, do Código Civil, a consolidação ocorre quando o usufrutuário adquire a nua propriedade ou quando o nu-proprietário adquire o usufruto, formando-se a propriedade plena.
A extinção do usufruto deve ser obrigatoriamente averbada no Registro de Imóveis, observando-se o princípio da simetria registral, a fim de que o cancelamento da restrição produza efeitos erga omnes.
Importância do usufruto para a segurança jurídica registral
O usufruto no Registro de Imóveis desempenha papel central na organização patrimonial, na proteção de interesses familiares e no planejamento sucessório.
A exigência de registro e averbação assegura a oponibilidade do direito perante terceiros, preserva a confiabilidade do fólio real e permite a adequada circulação da propriedade com os ônus que a limitam.
A natureza personalíssima do usufruto, sua inalienabilidade e os mecanismos de extinção e consolidação conferem ao instituto coerência sistêmica e estabilidade jurídica, reafirmando a tradição do sistema registral como instrumento de publicidade, segurança e previsibilidade nas relações imobiliárias.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.