Prof. Eduardo Machado
A atividade registral imobiliária não é meramente burocrática; ela é estruturada sobre princípios fundamentais que garantem a paz social e a estabilidade das relações patrimoniais. Dentre esses princípios, a Segurança Jurídica e a Legalidade ocupam posição de destaque.
Neste artigo, analisamos como esses conceitos se aplicam na prática dos cartórios e quais as suas bases normativas.
1. A Base Normativa do Sistema Registral Brasileiro
Para compreender a função do Registro de Imóveis, devemos observar o marco regulatório nacional:
- Lei nº 6.015/1973 (LRP): Define a finalidade dos serviços em assegurar a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (Art. 1º).
- Lei nº 8.935/1994: Reitera que a organização técnico-administrativa dos cartórios visa garantir a publicidade e a fé pública.
Embora a base seja federal, normas estaduais (como as da Bahia ou Tocantins) complementam a matéria, focando em saneamento registral e desburocratização.
2. Princípio da Segurança Jurídica: Dimensões Estática e Dinâmica
O renomado doutrinador Ricardo Dip ensina que a segurança jurídica é o “manto” que cobre todos os demais princípios registrais. Ela pode ser dividida em duas dimensões:
- Segurança Dinâmica: Focada na proteção do tráfego jurídico e na celeridade das relações negociais.
- Segurança Estática: Garante a imutabilidade arbitrária dos assentos. Segundo o Art. 252 da LRP, o registro produz todos os seus efeitos legais enquanto não for cancelado, mesmo que o título originário venha a ser anulado futuramente.
Importante: O Art. 1.247 do Código Civil reforça que qualquer desconformidade entre o registro e a realidade deve ser resolvida via retificação ou anulação, preservando a presunção de veracidade.
3. Princípio da Legalidade e a Atuação Administrativa
Ao contrário dos particulares, que podem fazer tudo o que a lei não proíbe, o registrador (como delegado do Poder Público) está submetido à Legalidade Estrita (Art. 37 da CF).
Isso significa que o registrador de imóveis:
- Só pode praticar atos previstos em lei.
- Deve realizar a qualificação registral rigorosa de cada título.
- Age como um filtro de legalidade para garantir que apenas direitos válidos entrem na matrícula imobiliária.
Conforme Maria Sylvia Zanella Di Pietro, a Administração está vinculada à lei de maneira restritiva, o que confere ao sistema um caráter institucional e previsível.
Conclusão
A união entre legalidade e segurança jurídica permite que o Registro de Imóveis cumpra sua missão essencial: dar publicidade e eficácia aos direitos reais com respaldo institucional. Sem esses pilares, o mercado imobiliário e o direito de propriedade seriam frágeis e incertos.
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Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.