Por: Eduardo Lopes Machado
22. Certidões, Busca e Identificação do Requerente
O art. 123 estabelece que os pedidos de certidão de registros em sentido estrito, averbações, matrículas, transcrições ou inscrições específicas dependem da identificação do requerente, mas independem da indicação da finalidade. Isso garante rastreabilidade, sem impor justificativas adicionais para a solicitação.
O § 1.º amplia essa regra para as certidões de documentos arquivados no cartório, desde que seu arquivamento tenha previsão legal ou normativa. Já o § 2.º trata dos casos em que não há previsão legal para expedição de certidão: aqui, exige-se tanto a identificação do requerente quanto a indicação da finalidade.
O § 3.º disciplina os pedidos em bloco (certidões, buscas ou informações), ainda que acompanhados da numeração dos atos, impondo a mesma exigência de identificação e finalidade. O § 4.º confere ao oficial o poder-dever de recusar pedidos que impliquem tratamento de dados incompatível com as finalidades do Registro de Imóveis ou com os princípios da LGPD, devendo fazê-lo por meio de nota fundamentada, sujeita à revisão judicial.
23. Limites às Certidões com Dados Pessoais
O art. 124 reforça os limites à publicidade registral, proibindo a emissão de certidões que contenham dados pessoais extraídos de mais de uma matrícula ou registro auxiliar, salvo nas hipóteses com previsão legal ou normativa, como as certidões de filiação de imóveis ou as certidões de propriedade com negativa de ônus e alienações. Essa restrição busca evitar consultas genéricas que extrapolem o interesse legítimo da publicidade imobiliária.
24. Matrícula Eletrônica e Cadeia Filiar
O art. 125 inova ao prever que, uma vez realizada a primeira qualificação eletrônica do imóvel, as certidões serão expedidas em formato nato-digital estruturado, contendo apenas a situação jurídica atual (descrição, titularidade e ônus reais não cancelados).
O parágrafo único, contudo, preserva a possibilidade de expedição de certidões relativas a atos anteriores da cadeia filiatória do imóvel, exigindo nesses casos a identificação do requerente e a indicação da finalidade. Aqui, observa-se clara inspiração na LGPD, com foco na proporcionalidade entre o dado solicitado e a finalidade alegada.
25. Buscas e Informações Fora da Certidão
O art. 126 dispõe que as buscas fundadas exclusivamente no indicador pessoal (nome das pessoas) ou indicador real (elementos do imóvel) somente podem ser realizadas mediante identificação segura do solicitante e indicação da finalidade, devendo o registrador manter registro físico ou digital da solicitação.
O art. 127 trata do fornecimento de informações não veiculadas em certidão, impondo a mesma exigência de identificação e finalidade, exceto quando o solicitante já figure no registro em questão. Essa ressalva evita ônus desnecessário ao legítimo interessado.
26. Prontuários e Direitos dos Titulares de Dados
O art. 128 determina a formação de prontuários físicos ou digitais em todos os casos em que houver exigência de identificação e finalidade. Essa medida reforça a transparência e a auditabilidade do tratamento de dados pessoais no âmbito registral.
O parágrafo único assegura ao titular dos dados o direito de requisitar informações contidas nos prontuários, ou seja, ele pode verificar quem solicitou certidões, buscas ou informações sobre si. Trata-se de importante mecanismo de accountability, alinhado aos princípios da LGPD.
27. Conclusão Parcial
A Seção XIV revela uma tentativa de conciliar a publicidade registral com a proteção de dados pessoais, reconhecendo que a ampla publicidade do Registro de Imóveis pode gerar riscos à privacidade. As normas procuram limitar pedidos massivos, exigem a identificação do solicitante e estabelecem finalidades legítimas, criando mecanismos de controle (prontuários) e instrumentos de defesa para os titulares. Assim, reafirma-se o duplo caráter do Registro de Imóveis: instrumento de segurança jurídica e, ao mesmo tempo, ambiente de tratamento responsável de dados pessoais.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. O Registro de Imóveis e a Proteção de Dados (arts. 123 a 128 do CNN). Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/o-registro-de-imoveis-e-a-protecao-de-dados-arts-123-a-128-do-cnn/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.