Por: Eduardo Lopes Machado
O princípio da especialidade é uma das engrenagens fundamentais do sistema registral brasileiro. Ao lado dos princípios da continuidade, da legalidade e da segurança jurídica, confere precisão e clareza ao registro, assegurando que os imóveis e os direitos sobre eles sejam individualizados com exatidão e sem ambiguidades. Tal princípio se desdobra em três dimensões complementares: especialidade objetiva, especialidade subjetiva e especialidade do fato jurídico inscritível.
1. Especialidade Objetiva
A especialidade objetiva refere-se à necessidade de identificação precisa do objeto da matrícula, isto é, o imóvel em si. Nos termos do artigo 176, § 1º, inciso II, item 3, da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), a matrícula deve conter a descrição do imóvel com todas as suas características físicas, localização e confrontações.
Essa identificação varia conforme a natureza do imóvel:
- Imóveis rurais devem conter:
• Código do imóvel no INCRA;
• Dados constantes no Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Denominação, características físicas, confrontações, localização e área.
Quando sujeitos ao georreferenciamento, devem atender ao disposto no § 4º do mesmo artigo.
Situações como a Regularização Fundiária Urbana (REURB) e a usucapião extrajudicial também exigem atenção especial às normas administrativas locais, como os itens 279 e 423.6.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. - Imóveis urbanos devem apresentar:
• Suas características e confrontações;
• Localização, área, logradouro e número;
• Designação cadastral, se houver.
Além disso, o artigo 225 da LRP impõe aos tabeliães, escrivães e juízes o dever de exigir, nas escrituras públicas e nos autos judiciais, a descrição precisa do imóvel, incluindo nomes de confrontantes, lado da rua em que se encontra, quadra, distância métrica de construções ou esquinas — especialmente nos casos em que se trate apenas de terreno.
1.1 Exceções à especialidade objetiva
Algumas flexibilizações são admitidas no ordenamento jurídico:
- Normas de São Paulo (Cap. XX, item 10.1.1): Autorizam o registro de alienações ou ônus sobre imóveis rurais com descrição precária, desde que sejam identificáveis como corpo certo e localizável. No entanto, se houver obrigação de georreferenciamento ou se o título implicar parcelamento ou unificação, será exigida a retificação prévia da matrícula.
- Art. 176, § 2º, da LRP: Nos registros derivados de escrituras ou partilhas lavradas sob a vigência do Decreto n. 4.857/1939, não se aplicam as exigências do artigo 176, devendo-se respeitar a legislação anterior, mais permissiva quanto à descrição dos imóveis.
2. Especialidade Subjetiva
A especialidade subjetiva refere-se à precisa identificação das partes envolvidas, em especial do titular do direito inscrito. Segundo o artigo 176, § 1º, inciso II, item 4, da LRP, a matrícula deve conter:
- Para pessoas físicas:
Nome completo, domicílio, nacionalidade, estado civil, profissão;
Número do CPF ou, se ausente, número do RG e filiação.
A Instrução Normativa RFB nº 2.172/2024 (art. 4º, II, a) determina a obrigatoriedade de inscrição no CPF para todas as pessoas físicas que realizem operações imobiliárias no Brasil, inclusive não residentes. - Para pessoas jurídicas:
Nome empresarial, sede social e número de inscrição no CNPJ.
As Normas de São Paulo (Cap. XX, item 62) complementam essas exigências, prevendo a inclusão de dados adicionais como NIRE, atos constitutivos registrados em cartórios competentes, número do ato legislativo (para entes públicos) ou, no caso de empresas estrangeiras, prova de registro na forma legal do país de origem.
A Instrução Normativa RFB nº 2.119/2022 (Anexo I) reforça a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ para toda pessoa jurídica domiciliada no exterior que detenha direitos sobre imóveis no Brasil.
3. Especialidade do Fato Jurídico Inscritível (Natureza do Direito)
A terceira dimensão da especialidade diz respeito ao conteúdo do ato a ser registrado, que deve ser descrito com exatidão quanto à sua natureza, extensão, condições, valor e outros elementos essenciais.
Conforme o artigo 176, § 1º, inciso III, item 5, da LRP, e o artigo 1.424 do Código Civil, os registros devem declarar, sob pena de ineficácia:
- O valor do contrato, do bem ou da dívida;
- O prazo de vigência da obrigação;
- As condições contratuais, inclusive os juros, se houver;
- A especificação do bem objeto da garantia.
Trata-se da especialidade do fato jurídico inscritível, conceito desenvolvido pela doutrina, como exemplificado no julgamento da Apelação Cível 5.923-0 pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que identifica essa especialidade como um terceiro componente do princípio tabular, ao lado da especialidade objetiva e subjetiva.
4. Situação Excepcional: Abertura de Matrícula com Falta de Elementos
O § 15 do artigo 176 da LRP permite a abertura de matrícula mesmo na ausência de alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que:
- Haja segurança quanto à identificação e localização do imóvel;
- Os dados do registro anterior estejam presentes;
- O oficial do registro reconheça a viabilidade técnica e jurídica da matrícula com base no § 14 do mesmo artigo.
Essa exceção atende a situações de transição normativa ou de registros antigos, permitindo a inclusão de bens no fólio real mesmo com informações parciais, desde que haja segurança registral suficiente.
Considerações Finais
O princípio da especialidade, em suas três vertentes — objetiva, subjetiva e do fato jurídico inscritível — é essencial para garantir a precisão técnica do registro imobiliário, assegurando a identificação inequívoca do imóvel, de seu titular e do direito inscrito. Embora a lei estabeleça rigorosas exigências, o sistema também contempla hipóteses excepcionais e flexibilizações, voltadas à compatibilização entre a exigência técnica e a realidade prática dos registros. Cabe ao oficial registrador, com base em critérios jurídicos e técnicos, aplicar o princípio com equilíbrio, garantindo a publicidade confiável dos direitos reais e a segurança das relações jurídicas imobiliárias.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. O Princípio da Especialidade no Registro de Imóveis: Dimensões, Regras e Exceções. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/principio-especialidade-registro-imoveis/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.