Por: Eduardo Lopes Machado
1. O Princípio da Publicidade no Registro de Imóveis
A publicidade constitui um dos princípios fundamentais que regem os serviços notariais e de registro no Brasil. Conforme dispõe o artigo 1º da Lei nº 8.935/1994, esses serviços têm como finalidade precípua garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
1.1. Instrumentos legais e acesso à informação
O artigo 16 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) impõe ao oficial do cartório a obrigatoriedade de lavrar certidões e fornecer informações quando requisitado. Ademais, nos termos do artigo 17 da mesma lei, qualquer pessoa pode requerer certidão sem a necessidade de justificar motivo ou interesse, o que revela a natureza objetiva da publicidade registral.
Nesse contexto, a noção de “informações” está juridicamente equiparada ao “pedido de busca”, sendo este previsto, por exemplo, no item 13 da Tabela de Emolumentos do Estado de São Paulo (Lei nº 11.331/2002).
1.2. Publicidade direta e indireta
O sistema registral brasileiro distingue entre dois tipos de publicidade:
- Publicidade indireta, que representa a regra geral, exige requisição formal do interessado, sem acesso irrestrito à base de dados;
- Publicidade direta, que constitui exceção, permite consulta livre, como previa o revogado artigo 19, § 2º, do Decreto nº 4.857/1939. Atualmente, a Lei nº 6.766/1979, em seu artigo 24, ainda contempla hipóteses de publicidade direta.
Importa destacar que, diferentemente do Registro Civil das Pessoas Naturais, o Registro de Imóveis não trata de informações sigilosas, como dados sobre filiação ilegítima ou situações de proteção à testemunha, razão pela qual a publicidade plena é a regra.
2. A Estrutura Técnica do Registro da Compra e Venda
A formalização da compra e venda no Registro de Imóveis está condicionada à observância de terminologia e estrutura específicas definidas na Lei nº 6.015/1973, especialmente quanto à distinção entre matrícula, registro e averbação.
2.1. Matrícula, registro e averbação
A matrícula é o elemento nuclear do sistema registral moderno (Livro 2), e sobre ela se lançam os atos de registro (art. 167, I, da LRP) e averbação (art. 167, II, da LRP). As Normas de Serviço da Corregedoria do Estado de São Paulo (NSCGJ/SP), Tomo XX, item 51, IX, vedam o uso de expressões genéricas como “certidão” ou “anotação”, exigindo a indicação expressa da natureza do ato como registro (R) ou averbação (AV).
O artigo 168 da LRP consagra a transição entre o antigo sistema (transcrição e inscrição) e o novo sistema da matrícula.
2.2. Requisitos legais da compra e venda
A compra e venda está expressamente prevista no artigo 167, I, item 29, da LRP, que trata tanto da compra e venda pura quanto da condicional. Complementarmente, o Código Civil dedica os artigos 481 a 532 ao tema.
Nos termos do artigo 188, § 1º, I, da LRP, as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais devem ser registradas no prazo de 5 dias, desde que não haja exigências nem pendências de pagamento de emolumentos.
Conforme o artigo 104 do Código Civil, os requisitos de validade do negócio jurídico são: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita. Já o artigo 482 esclarece que a compra e venda pura é considerada perfeita com o acordo sobre objeto e preço.
3. Elementos Específicos da Compra e Venda
3.1. Quitação do preço
A quitação do preço não é elemento essencial à perfeição da compra e venda. Conforme decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação Cível nº 269.965), o preço pactuado constitui requisito essencial, mas o pagamento é apenas a execução do contrato.
Entretanto, determinadas normas locais, como o artigo 940 das Normas da Bahia, exigem a declaração expressa de quitação do preço para fins de registro, nos casos de pagamento à vista.
3.2. Cláusula de retrovenda
Nos termos do artigo 505 do Código Civil, a cláusula de retrovenda confere ao vendedor o direito de reaver o imóvel em até três anos, desde que devolva o preço e reembolse as despesas do comprador.
A cláusula deve ser objeto de registro específico, conforme o artigo 939 das Normas da Bahia e interpretação de Ademar Fioranelli, que indica o uso da averbação prevista no artigo 167, II, 5, da LRP.
O exercício do direito de resgate requer requerimento das partes e averbação do cancelamento do ato registral.
3.3. Cláusula de preempção ou preferência
O artigo 513 do Código Civil estabelece a obrigação do comprador de oferecer ao vendedor o bem para revenda, sob pena de preterição. O prazo para exercício do direito é de até dois anos, nos casos de imóveis.
A publicidade dessa cláusula também se faz por registro específico, conforme o artigo 939 das Normas da Bahia e o artigo 167, II, 5, da LRP. O exercício do direito de prelação gera novo título e novo registro.
4. Modalidades Especiais e Efeitos da Compra e Venda
4.1. Compra e venda da nua-propriedade
O usufruto não pode ser presumido e deve constar expressamente na escritura pública. A ausência dessa cláusula impede o registro da venda da nua-propriedade, conforme jurisprudência do TJSP (Apelação Cível 1115630-15.2022.8.26.0100).
4.2. Cláusula resolutiva
A cláusula resolutiva expressa tem eficácia automática (art. 474 do CC), enquanto a tácita depende de interpelação judicial.
Doutrina e jurisprudência indicam que a cláusula expressa deve conter situações objetivas de resolução, não bastando formulações genéricas. A ausência de quitação do preço (pro solvendo) não implica resolução automática do contrato, mas apenas preserva o direito do vendedor (Maria do Carmo Couto).
A cláusula resolutiva deve constar do próprio registro (NSCGJ/SP, Tomo XX, item 76, g; Normas da Bahia, art. 938; Normas do RS, arts. 550 e 551; Normas do RJ, art. 1.243).
O cancelamento da cláusula pode ocorrer extrajudicialmente (art. 250 da LRP), mas a resolução do contrato exige decisão judicial (CGJSP – Recurso Administrativo 1012057-19.2018.8.26.0320).
5. Rescisão, Distrato e Retificação
5.1. Rescisão e distrato
A rescisão pode ser feita por distrato, mas deve ser formalizada por escritura pública com a participação de todos os envolvidos, respeitando a autonomia da vontade. A jurisprudência reconhece a possibilidade de anulação apenas quando configurada simulação ou defeito essencial (1VRPSP – Processo 1087401-55.2016.8.26.0100).
5.2. Retificação da compra e venda
Antes do registro, admite-se a retificação do título. Após o registro, a retificação de elementos essenciais, como o preço, é vedada (CSMSP – Apelação Cível 233.777), salvo por nova escritura. A retificação não pode ser feita judicialmente (Pontes de Miranda).
6. Ônus Impeditivos e Não Impeditivos da Compra e Venda
As normas estaduais detalham as situações que impedem ou não a alienação de imóveis, sendo fundamental a análise prévia da matrícula.
6.1. Ônus impeditivos
Conforme o artigo 796 das Normas de Goiás, são considerados impeditivos:
- Hipoteca vinculada a cédulas de crédito;
- Hipoteca do SFH (Lei nº 8.004/90);
- Penhora da União ou INSS;
- Cláusula de inalienabilidade;
- Bloqueio de matrícula (art. 214, § 4º, da LRP);
- Indisponibilidade judicial.
Esses ônus exigem anuência expressa do credor para alienação. Em caso de partilha causa mortis, não impedem o registro.
6.2. Ônus não impeditivos
O artigo 797 das Normas de Goiás lista os ônus que não obstam a alienação:
- Hipoteca comum;
- Penhora;
- Servidão;
- Usufruto;
- Promessa de compra e venda.
Nesses casos, é necessária declaração expressa do adquirente ou do credor atestando ciência do ônus, ou requerimento com documentação para seu cancelamento.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. Compra e Venda no Registro de Imóveis: Princípios, Estrutura Jurídica e Efeitos. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/compra-e-venda-no-registro-de-imoveis-principios-estrutura-juridica-e-efeitos/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA ABREVIADO] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.