Por: Kalil Espindula Abdala e Eduardo Lopes Machado
A prática dos atos registrais constitui um dos núcleos mais sensíveis da atividade notarial e registral, pois é nesse momento que se concretiza, no plano jurídico, a função histórica dos registros públicos: conferir segurança, estabilidade e previsibilidade às relações jurídicas. Trata-se de uma atuação que exige técnica apurada, prudência e estrita observância da legalidade, preservando um modelo construído ao longo do tempo e testado pela experiência institucional.
Desde a tradição registral clássica, consolidou-se o entendimento de que o registrador não atua de forma mecânica ou automática. Ao contrário, exerce verdadeiro juízo técnico, pautado por princípios próprios e por um compromisso permanente com a prevenção de litígios e a tutela da confiança pública.
O princípio da profilaxia registral
Entre os princípios que orientam a prática dos atos registrais, destaca-se o princípio da profilaxia registral, também denominado princípio da prudência ou da cautela. Por ele, impõe-se ao registrador o dever de se precaver na lavratura dos atos, evitando que ingressem no fólio real títulos defeituosos, ambíguos ou incompatíveis com a ordem jurídica.
Os efeitos desse princípio se manifestam de diversas formas. Em primeiro lugar, no dever de aconselhamento, que não se confunde com consultoria jurídica, mas representa um dever de educação registral, voltado a orientar o usuário quanto às exigências legais e às consequências do ato pretendido. Em segundo lugar, na qualificação registral propriamente dita, que envolve a verificação dos documentos apresentados e a obediência rigorosa aos requisitos legais e aos princípios registrais. Soma-se a isso a correta lavratura dos atos e a expedição de certidões fidedignas, claras e completas.
A finalidade última dos registros públicos permanece a mesma que inspirou sua construção histórica: a promoção da segurança jurídica e a prevenção de litígios, reduzindo conflitos futuros por meio de um controle prévio de legalidade.
Classificações e funcionamento do protocolo
No âmbito da prática registral, o Livro Protocolo desempenha papel essencial. Ele é escriturado quando não é possível a prática imediata do ato, obedecendo à ordem rigorosa de apresentação dos títulos e organizado em série anual. Esse sistema garante prioridade, transparência e rastreabilidade, valores clássicos do direito registral.
Qualificação registral: pressupostos e requisitos
A qualificação registral pode ser compreendida como o juízo prudencial, positivo ou negativo, acerca da aptidão de um título para ingresso no registro imobiliário. Trata-se de manifestação direta do princípio da legalidade, segundo o qual somente títulos que atendam integralmente às exigências normativas podem produzir efeitos registrais.
A qualificação positiva ocorre quando todos os requisitos legais estão preenchidos. Já a qualificação negativa decorre da ausência de algum requisito essencial, ensejando a expedição de nota de devolução fundamentada na lei ou em jurisprudência consolidada. As normas administrativas internas, por si sós, não vinculam os destinatários externos.
Essa nota de devolução deve ser emitida no prazo de dez dias úteis e conter a indicação de todos os motivos que impedem a prática do ato. Trata-se de ato administrativo vinculado, com características bem definidas: deve ser legítima, razoável, clara, objetiva e exaustiva; possui natureza passiva, pois cabe ao interessado buscá-la; é única e obrigatória.
A dúvida registral
Quando há dissenso entre o oficial e o usuário, ou quando se revela impossível ao interessado cumprir a exigência formulada, pode ser instaurado o procedimento de dúvida registral. Esse procedimento depende de pedido do interessado e possui natureza de procedimento administrativo vinculado.
A decisão na dúvida não faz coisa julgada material, não impedindo o acesso posterior ao contencioso judicial. Entre seus aspectos relevantes, destacam-se a admissibilidade apenas de prova documental, a impossibilidade de procedência parcial — o título é ou não registrável — e a desnecessidade de advogado, salvo na hipótese de recurso.
Admite-se, ainda, a chamada dúvida inversa, fundamentada no princípio da inafastabilidade da jurisdição, embora seja considerada prejudicial ao interessado, pois a prenotação ocorre de forma posterior.
Os efeitos da decisão variam conforme o resultado. Na procedência, há lançamento no protocolo, cancelamento da prenotação e pagamento das custas pelo interessado, se houver previsão estadual. Na improcedência, exige-se nova apresentação dos documentos com a certidão da sentença ou mandado, arquivamento e, em seguida, o registro ou a averbação, com o respectivo lançamento no protocolo.
Contagem de prazos e situações excepcionais
A contagem dos prazos na atividade registral obedece, como regra, à legislação processual civil, excluindo-se o dia do início e incluindo-se o dia final. Com a Lei nº 14.382, passou-se a adotar a contagem em dias e horas úteis, embora exista divergência quanto à sua aplicação ao Registro Civil das Pessoas Naturais. Parte da doutrina entende que não se aplica, em razão da exclusão expressa do RCPN, enquanto outra sustenta a incidência da regra geral que prevê a contagem em dias úteis para todos os registros públicos.
Durante a pandemia da COVID-19, medidas excepcionais foram adotadas, sem ruptura com a lógica tradicional do sistema. Exigiu-se a correta declaração de óbito para fins de controle epidemiológico, assegurou-se o funcionamento obrigatório das serventias para atos urgentes e prorrogou-se o prazo para declaração de nascimento por quinze dias após o término da emergência sanitária. Também se admitiu o envio eletrônico de documentos por interessados e hospitais, com posterior comparecimento presencial para regularização, sob pena de remessa ao Juízo Corregedor para verificação da autenticidade.
Considerações finais
A prática dos atos registrais, quando compreendida à luz de seus princípios clássicos e de sua função histórica, revela-se instrumento essencial de estabilidade social e jurídica. A fidelidade à legalidade, a prudência na qualificação e o respeito aos procedimentos tradicionais continuam sendo os pilares que sustentam a credibilidade dos registros públicos e justificam sua centralidade no ordenamento jurídico brasileiro.
Referências
KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral Volume 2: ofício de registro civil das pessoas naturais. 2. ed. São Paulo: YK, 2022. 906 p.
Quiz Juris+
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.