Por: Eduardo Lopes Machado
A integralização de capital social por meio da transmissão de bens imóveis é uma prática comum na constituição e reorganização de sociedades empresárias. No ordenamento jurídico brasileiro, essa operação possui disciplina específica quanto ao título hábil, ao registro imobiliário e aos aspectos tributários, exigindo também cuidados adicionais em situações envolvendo patrimônio comum do casal ou direitos reais diversos da plena propriedade. O procedimento deve observar normas da legislação federal, como a Lei nº 8.934/1994, e as regras específicas de corregedorias estaduais.
1. Regime Jurídico da Transmissão de Imóveis para Integralização de Capital
A Lei nº 8.934/1994, que rege o Registro Público de Empresas Mercantis, estabelece em seu artigo 64 que a certidão dos atos de constituição ou alteração arquivados nas juntas comerciais será o documento hábil para a transcrição da propriedade no registro público competente. Essa certidão de inteiro teor é suficiente para instrumentalizar a transferência dos bens com os quais o sócio subscritor contribuiu para a formação ou aumento do capital social da sociedade.
Conforme as Normas da Bahia (art. 931) e de São Paulo (Cap. XX, item 9, “a”, 30), essa certidão, emitida pela junta comercial e acompanhada dos documentos exigidos pela legislação tributária e registral, será registrada no Livro 2 – Registro Geral do cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, operando-se a transferência da titularidade em favor da sociedade.
2. Aspectos Tributários: Incidência de ITBI
No tocante à tributação, a Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, prevê a competência dos municípios para instituir o Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos Reais sobre Imóveis (ITBI). Todavia, o § 2º, inciso I, do mesmo artigo dispõe expressamente que não incide o ITBI sobre a transmissão de bens para integralização de capital social, bem como nas hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, exceto se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Assim, nas operações de integralização de capital, em regra, há imunidade tributária relativa ao ITBI, salvo nos casos expressamente excluídos pela norma constitucional. A análise da atividade preponderante da pessoa jurídica é, portanto, essencial para verificar a eventual incidência do tributo.
3. Regras Especiais: Regime de Bens e Titularidade Conjunta
A transmissão de imóvel pertencente a sócio casado sob o regime da comunhão universal ou parcial de bens demanda atenção especial. Conforme o artigo 934 das Normas da Bahia, quando o imóvel integrar o patrimônio comum do casal, será obrigatória a anuência do cônjuge para a realização do ato de transmissão à sociedade. Essa anuência deve constar do próprio instrumento contratual ou documento de constituição da sociedade, conforme entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (Ap. Cív. 990.10.541.347-1), e com base no artigo 220 do Código Civil.
A exigência visa resguardar a meação do cônjuge e assegurar que a integralização de capital com bem comum produza efeitos válidos perante terceiros.
4. Particularidades Formais e Materiais
A formalização da transmissão poderá ocorrer por instrumento particular, quando se tratar de sociedade simples ou empresária, conforme jurisprudência do TJSP (Ap. Cív. 1009023-43.2016.8.26.00405). No entanto, caso ocorra a operação de retorno do imóvel ao patrimônio do sócio, a forma exigida é a escritura pública, uma vez que não há presunção de gratuidade e se trata de alienação patrimonial distinta da integralização de capital (Ap. Cív. 1036696-87.2015.8.26.0100).
Outro aspecto relevante diz respeito à possibilidade de se integralizar não apenas a plena propriedade, mas também outros direitos reais, como a nua propriedade. Quando o sócio transmite somente a nua propriedade à sociedade, mantém-se o usufruto sobre o imóvel, caracterizando uma forma de “retenção” do direito real de fruição (Ap. Cív. 0001685-55.2011.8.26.0358). Isso reforça a flexibilidade jurídica da operação, que admite a fragmentação da titularidade do imóvel entre os diferentes sujeitos e objetivos da relação societária.
Considerações Finais
A integralização de capital social mediante a transmissão de bens imóveis à sociedade representa uma operação jurídica complexa, que articula aspectos de direito societário, registral, tributário e de direito das famílias. O título hábil, na forma da certidão emitida pela junta comercial, é apto a viabilizar a transcrição no registro de imóveis, desde que acompanhada das anuências e documentos exigidos pela legislação. Além disso, a imunidade relativa ao ITBI torna essa forma de aporte patrimonial vantajosa, salvo nos casos em que a atividade preponderante da sociedade afaste esse benefício. O domínio dessas regras é essencial para a correta formalização da operação e para a segurança jurídica dos atos de integralização societária.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.