Por: Eduardo Lopes Machado
A legislação brasileira estabelece diretrizes específicas para o tratamento registral da hipoteca em empreendimentos imobiliários, especialmente no contexto de parcelamentos do solo e incorporações. Com o objetivo de conferir eficiência e racionalidade ao procedimento registral, a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) introduziu, por meio do artigo 237-A, uma sistemática diferenciada para os atos praticados durante o desenvolvimento do empreendimento, com repercussões também na cobrança de emolumentos.
1. Regime Registral Unificado: Matrícula de Origem e Replicação
Nos termos do artigo 237-A da Lei nº 6.015/1973, após o registro do parcelamento do solo — seja na modalidade loteamento, seja na modalidade desmembramento — e da incorporação imobiliária, seja ela de condomínio edilício ou de condomínio de lotes, os atos registrais subsequentes a serem praticados até a conclusão das obras (de infraestrutura ou de construção) deverão ser efetuados diretamente na matrícula de origem do imóvel.
Essa regra abrange:
- Averbações e registros relativos à pessoa do loteador ou incorporador;
- Averbações e registros concernentes a direitos reais, inclusive garantias como a hipoteca;
- Cessões, negócios jurídicos e quaisquer atos que envolvam o empreendimento como um todo ou suas unidades;
- A própria averbação da conclusão do empreendimento.
Tais atos, realizados na matrícula de origem, devem ser replicados sem custo adicional nas matrículas das unidades autônomas ou dos lotes individualizados, quando estas forem eventualmente abertas. A lógica do sistema visa à economia de tempo e recursos, evitando repetição burocrática desnecessária e garantindo a publicidade uniforme da situação jurídica do empreendimento como um todo.
Essa técnica de replicação encontra respaldo nas normas estaduais, como o item 57.5 do Capítulo XX das Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que reforça o princípio da praticidade e da coerência sistêmica dos registros.
2. Cobrança de Emolumentos: Ato Único para Efeitos Financeiros
O § 1º do artigo 237-A estabelece importante inovação no que se refere à cobrança de custas e emolumentos. Para os atos praticados conforme o caput — ou seja, realizados na matrícula de origem e replicados nas matrículas recipiendárias —, será considerada a existência de ato de registro único para fins de cobrança, independentemente:
- Do número de unidades envolvidas;
- Da multiplicidade de matrículas recipiendárias;
- Da existência de atos intermediários entre o registro inicial e o posterior.
Essa unificação da cobrança é fundamental para evitar a oneração desproporcional de empreendimentos de grande porte, nos quais a replicação de um mesmo ato poderia implicar centenas ou milhares de lançamentos em diferentes matrículas. A norma preserva o equilíbrio financeiro entre a atividade delegada do registro e o direito de acesso ao serviço de forma economicamente viável pelos empreendedores.
As Normas de São Paulo, no item 57.5.1, reiteram esse entendimento, prevendo que, mesmo havendo desdobramentos ou repetição do mesmo ato em diferentes matrículas, deve ser considerada uma única incidência de emolumentos.
Considerações Finais
A sistemática registral prevista no artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, aliada às regulamentações estaduais, como as de São Paulo, oferece uma solução eficiente para o tratamento jurídico de atos relacionados a empreendimentos imobiliários em fase de implantação. Ao centralizar os registros e averbações na matrícula de origem e replicá-los gratuitamente nas demais, o sistema proporciona maior celeridade, segurança e transparência aos interessados, além de evitar custos excessivos. Essa técnica reforça a função instrumental do registro de imóveis no desenvolvimento urbano e na realização de operações seguras no mercado imobiliário brasileiro.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.