Por: Eduardo Lopes Machado
O princípio da publicidade é um dos pilares do sistema registral brasileiro, especialmente no âmbito do Registro de Imóveis. Sua função é garantir a transparência dos atos jurídicos imobiliários perante terceiros, conferindo segurança jurídica à circulação da propriedade e à constituição de direitos reais. Trata-se de um princípio estruturante do sistema registral de tipo latino, assegurado tanto pela legislação geral quanto por normas específicas da atividade notarial e registral.
1. Fundamentação Legal e Finalidade
A base legal do princípio da publicidade encontra-se em diversas normas:
- Lei n. 8.935/1994, art. 1º: Define os serviços notariais e de registro como atividades voltadas a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. A publicidade é, portanto, um de seus objetivos centrais.
- Lei n. 6.015/1973 (LRP), art. 16: Impõe aos oficiais de registro o dever de:
- Lavrar certidão de tudo o que lhes for requerido;
- Fornecer informações às partes quando solicitadas.
Neste contexto, as informações referem-se aos chamados pedidos de busca, cuja cobrança é regulamentada, por exemplo, pela Tabela de Emolumentos de São Paulo (Lei n. 11.331/2002, item 13).
- LRP, art. 17: Assegura que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem necessidade de justificar o motivo ou interesse. Essa regra reafirma o caráter público dos registros imobiliários.
2. Natureza Pública dos Registros Imobiliários
Diferentemente de outras especialidades registrais, como o Registro Civil das Pessoas Naturais, o Registro de Imóveis não possui registros sigilosos. Isso significa que não há restrições de acesso em razão do conteúdo do registro, como acontece em situações específicas da área civil (ex.: proteção à testemunha, filiação).
A publicidade no Registro de Imóveis é, assim, ampla e aberta, ainda que respeitados certos limites técnicos e formais, como o respeito à forma documental (certidões e informações) e à atuação por requerimento.
3. Modalidades de Publicidade
A doutrina e a prática registral distinguem duas formas de publicidade:
- Publicidade indireta (regra geral):
O interessado obtém acesso às informações mediante a expedição de certidões ou busca formal, emitidas pelo oficial de registro, com base nos dados constantes dos livros. Essa modalidade é predominante no regime vigente.
- Publicidade direta (exceção atual):
Ocorre quando há acesso direto ao conteúdo do registro, sem intermediação do oficial. Essa modalidade era a regra no sistema anterior, sob o Decreto n. 4.857/1939 (art. 19, § 2º), mas tornou-se exceção com a modernização normativa, sendo prevista de forma pontual, como no caso do art. 24 da Lei n. 6.766/1979 (relativo aos registros de loteamentos, que devem ser comunicados à municipalidade).
A distinção é fundamental para compreender que o regime jurídico vigente confere ao oficial um papel de mediador da publicidade, garantindo que a difusão das informações respeite os requisitos legais e preserve a autenticidade do conteúdo transmitido.
Considerações Finais
O princípio da publicidade, no Registro de Imóveis, constitui garantia essencial de transparência e segurança jurídica. Por meio dele, qualquer interessado pode verificar a situação jurídica de determinado imóvel, avaliar riscos e assegurar-se da validade de transações imobiliárias. A legislação reforça a ampla acessibilidade ao conteúdo registral, inclusive sem necessidade de justificativa, mediante certidões ou pedidos de busca. A distinção entre publicidade direta e indireta evidencia a evolução normativa em direção à formalização da publicidade por meio dos oficiais, o que contribui para maior controle e fidelidade do conteúdo divulgado.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. Princípio da Publicidade no Registro de Imóveis: Fundamentação, Modalidades e Limites. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/principio-da-publicidade-no-registro-de-imoveis-fundamentacao-modalidades-e-limites/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.