Por: Eduardo Lopes Machado
O Princípio da Continuidade no Registro de Imóveis constitui um dos pilares do sistema registral brasileiro e está diretamente relacionado à lógica de encadeamento dos atos no Livro 2 – Registro Geral do Registro de Imóveis. Esse princípio garante a coerência, a linearidade e a segurança das informações lançadas na matrícula, tanto no que se refere à identificação do imóvel quanto à titularidade do direito inscrito. A continuidade pode ser analisada sob dois aspectos complementares: objetivo e subjetivo, cada qual com regras próprias e hipóteses excepcionais.
1. Continuidade no Aspecto Objetivo
No plano objetivo, o princípio da continuidade impõe que a descrição física do imóvel no novo título seja compatível com a descrição constante do registro anterior. Essa regra encontra previsão no artigo 225, § 2º, da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), que considera irregulares os títulos cuja caracterização do imóvel não coincida com o registro anterior, impedindo, nesses casos, a abertura de nova matrícula ou o prosseguimento de registros subsequentes.
No entanto, a própria legislação e as normas estaduais preveem exceções a essa regra objetiva:
- Art. 213, § 13, inciso I, da LRP: Admite-se o registro de título com nova descrição do imóvel, desde que não haja dúvida quanto à sua identificação e que o pedido parta do adquirente, promovendo-se o registro conforme a nova descrição.
- Normas de São Paulo, item 58 do Capítulo XX: Esclarece que “caracterização do imóvel” refere-se apenas à indicação, medidas e área, não sendo considerados irregulares os títulos que visem corrigir omissões ou atualizar nomes de confrontantes, desde que respeitada a cadeia registral.
2. Continuidade no Aspecto Subjetivo
O aspecto subjetivo da continuidade diz respeito à necessidade de que o alienante conste no registro como titular do direito que pretende transmitir. Em outras palavras, ninguém pode transferir o que não consta em seu nome no fólio real.
Essa regra é reforçada por diversos dispositivos da Lei de Registros Públicos:
- Art. 195: Determina que, caso o imóvel não esteja matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja sua natureza, para manter a cadeia de titularidade.
- Art. 237: Proíbe expressamente o registro de atos que dependam de título anterior não apresentado, a fim de preservar a continuidade da titularidade.
- Normas de Goiás, art. 831: Aplicando o princípio da continuidade a inventários cumulativos, exige-se que as partilhas sejam registradas na sequência cronológica da abertura das sucessões (ex: inventários de pai e mãe falecidos em épocas diferentes).
2.1 Exceções ao aspecto subjetivo
Apesar do rigor da regra, há situações reconhecidas como exceções ao princípio da continuidade subjetiva:
- Aquisição originária: Conforme o artigo 176-A da LRP, nas hipóteses de aquisição originária (como usucapião ou arrematação em hasta pública), pode-se abrir matrícula nova sem necessidade de inscrição anterior do transmitente como titular.
2.2 Jurisprudência e Casuísticas da Continuidade Subjetiva
Algumas situações práticas envolvem tensionamentos ou soluções específicas:
- Arrematação judicial:
- O Superior Tribunal de Justiça (e.g., AgInt no AREsp 1.076.860/SP) entende que a arrematação é uma aquisição originária, o que dispensaria a inscrição prévia do executado como titular.
- Já o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo (e.g., Apelação Cível n. 1093685-40.2020.8.26.0100) interpreta a arrematação como aquisição derivada, exigindo a prévia regularização do título em nome do executado.
- Negócios realizados fora do registro:
Embora tenham validade entre as partes, não produzem efeitos erga omnes até que sejam inscritos, podendo acarretar descontinuidade subjetiva se o alienante não constar como titular. - Inventários e partilhas “per saltum” (SP):
Admite-se, com cautela, o registro de partilhas decorrentes de sucessões não imediatamente antecedentes, desde que comprovado o encadeamento lógico e dominial das transmissões hereditárias. - Promessa de venda e escritura definitiva a terceiro (CC, art. 1.418):
O promitente comprador detém direito real à aquisição. Caso o vendedor celebre a escritura definitiva diretamente com terceiro, sem a inscrição do compromisso anterior, pode haver ruptura da continuidade subjetiva, exigindo regularização judicial ou administrativa.
Considerações Finais
O princípio da continuidade, tanto em sua dimensão objetiva quanto subjetiva, assegura a integridade da cadeia registral, evitando lacunas, incongruências e inseguranças na publicidade dos direitos reais. Embora a regra geral imponha rigor na compatibilidade entre os títulos sucessivos e na identificação precisa dos imóveis e seus titulares, o ordenamento jurídico admite exceções fundamentadas na aquisição originária, na boa-fé e na ausência de dúvida quanto à identidade do bem. A correta aplicação do princípio exige do registrador análise técnica e criteriosa, pautada em critérios normativos e na jurisprudência consolidada.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. Princípio da Continuidade no Registro de Imóveis: Dimensões Objetiva e Subjetiva, Regras e Exceções. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/principio-continuidade-registro-imoveis/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.