Por: Eduardo Lopes Machado
O sistema registral brasileiro, alicerçado nos princípios da legalidade e da segurança jurídica, encontra no princípio da territorialidade um elemento essencial para garantir a adequada publicidade dos atos jurídicos imobiliários. Trata-se de uma regra estruturante do modelo de organização dos registros públicos, com implicações diretas na validade, eficácia e confiabilidade dos atos registrários.
1. Fundamento Normativo e Função Publicitária
O artigo 169 da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973) estabelece que todos os atos mencionados no artigo 167 são obrigatórios e devem ser realizados na serventia da circunscrição em que se situa o imóvel. Essa exigência vincula a eficácia do registro à sua realização na unidade territorial competente, reforçando a confiabilidade do fólio real e a concentração das informações dominiais em um único local.
Nesse sentido, o princípio da territorialidade está intimamente associado à função publicitária do registro, pois a concentração da informação em uma única serventia assegura aos interessados o acesso confiável aos dados registrais. Tal relação é igualmente evidenciada no artigo 1.245 do Código Civil, que vincula a eficácia da transferência de propriedade ao registro do título no cartório competente, como garantia da publicidade e da oponibilidade a terceiros.
2. Consequências da Inobservância da Territorialidade
O descumprimento do princípio da territorialidade tem sido objeto de divergência doutrinária. Autores como Afrânio de Carvalho e Pontes de Miranda sustentam que o ato praticado fora da circunscrição competente é nulo, por afrontar regra cogente da organização registral. A nulidade, nesse caso, impediria a produção de quaisquer efeitos jurídicos, exigindo a repetição do ato na serventia adequada.
Em contraposição, o registrador e doutrinador Narciso Orlandi Neto admite, em certas circunstâncias, a validade e eficácia do ato registral praticado em circunscrição incompetente, com base na teoria da aparência, desde que não haja prejuízo a terceiros e se verifique a boa-fé. Essa posição, embora minoritária, procura compatibilizar a rigidez do sistema com a realidade prática, evitando a invalidação de negócios jurídicos que foram publicizados, ainda que em serventia incorreta.
3. Exceções à Regra da Territorialidade
Apesar da regra geral de que os registros e averbações devem ocorrer na circunscrição do imóvel, a própria Lei de Registros Públicos prevê exceções pontuais ao princípio da territorialidade.
- Art. 169, inciso I: Quando o imóvel muda de circunscrição em virtude de alteração territorial, as averbações posteriores devem ser feitas na matrícula original, mesmo que o imóvel já se encontre sob a competência de outro cartório, observando-se as disposições do inciso I do §1º e do §18 do artigo 176.
- Art. 169, inciso II e §3º, II e III: Nos casos em que o imóvel está situado em duas ou mais circunscrições, devem ser abertas matrículas em ambas as serventias. Os registros e averbações devem ser realizados:
- Na circunscrição da maior área do imóvel, quando as frações territoriais forem desiguais;
- Ou na circunscrição de escolha do interessado, quando as áreas forem equivalentes.
- Nas demais circunscrições, será lavrada a averbação da circunstância, sem conteúdo financeiro. Contudo, como adverte Narciso Orlandi Neto, tais averbações secundárias não devem ser meramente informativas, pois ainda possuem valor jurídico de correlação cadastral e identificação do imóvel.
Considerações Finais
O princípio da territorialidade reafirma a importância da estrutura organizacional dos registros públicos e sua finalidade de garantir a segurança e a publicidade dos direitos reais. A concentração de informações sobre o imóvel em uma única circunscrição favorece a previsibilidade e a proteção das relações jurídicas.
Contudo, a existência de exceções legais e a controvérsia doutrinária sobre os efeitos da inobservância do princípio revelam a complexidade do sistema registral e a necessidade de prudência por parte dos operadores do direito. Em qualquer hipótese, a fidelidade à organização territorial do registro deve ser preservada como pilar da segurança jurídica e da eficiência do sistema de publicidade imobiliária brasileiro.
Como referenciar esse texto no padrão ABNT (NBR 6023:2018)
MACHADO, Eduardo Lopes. O Princípio da Territorialidade no Registro de Imóveis: Fundamentos, Exceções e Controvérsias. Juris Mais, [S.l.], 2025. Disponível em: https://jurismais.com.br/principio-territorialidade-registro-imoveis-brasil/. Acesso em: [DIA DA CONSULTA] [MÊS DA CONSULTA] [ANO DA CONSULTA].
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.