Prof. Eduardo Machado
A dação em pagamento no Registro de Imóveis constitui forma de extinção da obrigação mediante a entrega, pelo devedor, de prestação diversa da originalmente pactuada, produzindo relevantes efeitos patrimoniais quando envolve a transmissão da propriedade imobiliária.
Embora seu fundamento esteja situado no direito das obrigações, a dação em pagamento assume repercussões diretas no plano registral, exigindo atenção quanto à forma do título, à incidência tributária e à observância dos requisitos legais para a produção de efeitos perante terceiros.
Neste artigo, analisam-se o conceito jurídico e o fundamento legal da dação em pagamento, sua forma e registrabilidade, bem como as principais hipóteses práticas e os limites da eficácia registral.
Conceito jurídico e fundamento legal da dação em pagamento
Nos termos dos artigos 356 a 359 do Código Civil, a dação em pagamento é admitida como modalidade de extinção da obrigação quando o devedor entrega ao credor, com a concordância deste, prestação diversa daquela originalmente devida.
Conforme dispõe o artigo 313 do Código Civil, o credor não está obrigado a aceitar prestação diversa, ainda que mais valiosa, razão pela qual a dação configura negócio jurídico bilateral, dependente de manifestação expressa de vontade das partes.
Quando a coisa dada em pagamento for determinada e consistir em bem imóvel, a relação jurídica passa a ser regida, no que couber, pelas normas da compra e venda, conforme estabelece o artigo 357 do Código Civil. Aplicam-se, assim, os regimes de evicção, vícios redibitórios, responsabilidade por despesas e demais efeitos típicos do contrato translativo.
Forma e registro da dação em pagamento no Registro de Imóveis
A forma do negócio jurídico depende do valor do bem envolvido. O artigo 108 do Código Civil exige a lavratura de escritura pública para os negócios que envolvam bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo exceção legal expressa.
No plano registral, a Lei nº 6.015/1973, em seu artigo 167, inciso I, item 31, prevê expressamente o registro da dação em pagamento no Livro 2 do Registro de Imóveis como ato translativo da propriedade. Somente com o registro é que a transmissão do domínio produzirá efeitos erga omnes.
As Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo (Capítulo XX, item 252) determinam que, para a lavratura e o registro da dação em pagamento envolvendo bem imóvel, deverá ser recolhido o ITBI, calculado sobre o maior valor entre o saldo devedor com encargos e o valor venal do imóvel.
A formalização poderá ocorrer por instrumento público ou particular, desde que atendidos os requisitos legais, fiscais e registrais, inclusive quanto à qualificação das partes, descrição do imóvel e comprovação tributária.
Hipóteses relevantes envolvendo a dação em pagamento
Dação em pagamento em reorganização societária
A dação em pagamento pode ser utilizada em contextos de retorno patrimonial ao sócio, como nos casos de dissolução parcial da sociedade, previstos no artigo 1.033 do Código Civil, ou de redução do capital social, nos termos do artigo 1.084 do mesmo diploma.
Nessas hipóteses, a sociedade poderá entregar bem imóvel ao sócio para quitação do valor correspondente à sua participação, operando-se verdadeira dação em pagamento. Quando envolver imóvel, a operação estará sujeita ao registro imobiliário e à incidência tributária, tal como ocorre nas demais transmissões patrimoniais.
Dação em pagamento na alienação fiduciária
No regime da alienação fiduciária em garantia, a Lei nº 9.514/1997, em seu artigo 26, § 8º, autoriza que o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, ofereça em dação o seu direito eventual sobre o imóvel para pagamento da dívida, dispensando-se os procedimentos previstos no artigo 27, como o leilão extrajudicial.
Essa modalidade atua como alternativa consensual à consolidação da propriedade pelo credor, conferindo maior celeridade à quitação da obrigação e reforçando a segurança jurídica das partes. O título, uma vez formalizado e instruído com a anuência necessária, é passível de registro no Registro de Imóveis.
Promessa de dação em pagamento e limites de registrabilidade
A promessa de dação em pagamento não é passível de registro imobiliário, conforme entendimento consolidado da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, expresso na Apelação Cível nº 499-6/8.
Trata-se de negócio jurídico de natureza meramente obrigacional, desprovido de eficácia real imediata, que não produz efeitos perante terceiros e não autoriza a modificação da titularidade registral, dependendo de posterior concretização por título definitivo.
Importância da dação em pagamento para a segurança jurídica registral
A dação em pagamento no Registro de Imóveis ultrapassa o campo estritamente obrigacional e projeta efeitos relevantes na organização patrimonial, na circulação da propriedade e na estabilidade das relações jurídicas.
Seu registro é indispensável para a produção de efeitos erga omnes, exigindo rigor quanto à forma do título, à regularidade fiscal e à adequada qualificação registral.
A correta compreensão do instituto permite soluções jurídicas eficientes em reorganizações societárias, renegociações de dívidas e extinção de garantias, preservando a tradição do sistema registral como instrumento de publicidade, segurança e previsibilidade nas relações imobiliárias.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.