Prof. Eduardo Machado
- Quando o contrato de locação deve ser registrado no Registro de Imóveis
- Requisitos do contrato para ingresso no Registro de Imóveis
- Caução imobiliária na locação e sua averbação
- Vênia conjugal nos contratos de locação de longo prazo
- Cancelamento do registro ou averbação do contrato de locação
- Diferença entre locação rural e arrendamento rural
- Importância do registro de contrato de locação para a segurança jurídica
O registro de contrato de locação no Registro de Imóveis constitui instrumento fundamental para ampliar a segurança jurídica nas relações locatícias, sobretudo quando o contrato contém cláusula de vigência em caso de alienação, previsão de direito de preferência ou constituição de caução sobre bem imóvel.
Embora, como regra geral, os contratos de locação não produzam efeitos perante terceiros adquirentes do imóvel, o ordenamento jurídico brasileiro admite hipóteses específicas de registro e averbação capazes de tornar determinados direitos oponíveis erga omnes. A correta formalização registral confere publicidade jurídica, assegura previsibilidade nas relações negociais e reduz significativamente o risco de litígios futuros.
Neste estudo, examinam-se os fundamentos legais do registro e da averbação do contrato de locação, os requisitos formais do título para ingresso na matrícula, a disciplina da caução imobiliária, a exigência de vênia conjugal nos contratos de longo prazo, as hipóteses de cancelamento e, por fim, a distinção conceitual entre locação rural e arrendamento rural.
Quando o contrato de locação deve ser registrado no Registro de Imóveis
Cláusula de vigência e efeitos perante terceiros
O artigo 167, inciso I, item 3, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) autoriza expressamente o registro de contratos de locação de prédios que contenham cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Esse comando normativo articula-se diretamente com o artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), segundo o qual, ocorrendo a venda do imóvel durante a vigência do contrato, o adquirente poderá denunciar a locação e exigir a desocupação no prazo de noventa dias, salvo se houver cláusula de vigência registrada na matrícula e o contrato for celebrado por prazo determinado.
O registro da cláusula de vigência no cartório de imóveis transforma a obrigação contratual em direito oponível a terceiros, garantindo a estabilidade da posse do locatário e reforçando a função publicitária do sistema registral imobiliário.
Averbação para exercício do direito de preferência
Além do registro, admite-se a averbação do contrato de locação para fins de exercício do direito de preferência do locatário. O artigo 167, inciso II, item 16, da Lei nº 6.015/1973 autoriza a averbação destinada a assegurar o direito de preferência previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato, segundo o qual o locatário possui prioridade na aquisição do imóvel, em igualdade de condições com terceiros.
Para que esse direito seja efetivamente exercido, o locatário deve ser previamente notificado da intenção de alienação por meio judicial, extrajudicial ou por outro meio inequívoco. As Normas da Corregedoria do Rio de Janeiro (artigo 1.207) admitem, inclusive, que o próprio locatário requeira diretamente a averbação do contrato, ainda que não tenha sido promovido o registro integral do título.
Requisitos do contrato para ingresso no Registro de Imóveis
Elementos mínimos exigidos pela Lei de Registros Públicos
O artigo 242 da Lei nº 6.015/1973 estabelece os requisitos mínimos do contrato de locação que contenha cláusula de vigência para fins de registro no Livro 2 do Registro de Imóveis. Devem constar, obrigatoriamente, o valor do aluguel, a renda, o prazo contratual, o tempo e o lugar de pagamento, bem como a cláusula penal.
Esses elementos asseguram a completude do título, permitindo que terceiros tenham pleno conhecimento do conteúdo obrigacional que recai sobre o imóvel, em consonância com os princípios da publicidade, da especialidade e da segurança jurídica.
Flexibilização documental nas normas estaduais
As Normas de Serviço da Corregedoria de São Paulo (Capítulo XX, item 10, inciso VIII) flexibilizam a qualificação do título, admitindo a apresentação de cópia do contrato assinada pelas partes, inclusive em meio eletrônico, desde que haja correspondência entre o nome de pelo menos um dos proprietários constantes da matrícula e o do locador.
Essa orientação busca compatibilizar a rigidez formal do sistema registral com a realidade dos negócios jurídicos contemporâneos, sem comprometer a confiabilidade do registro de imóveis.
Caução imobiliária na locação e sua averbação
Publicidade da garantia e efeitos perante terceiros
A caução constitui uma das garantias admitidas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato, podendo recair sobre bens móveis ou imóveis. O § 1º do artigo 38 determina que, quando a caução incidir sobre bem imóvel, deverá ser obrigatoriamente averbada na respectiva matrícula.
A averbação da caução imobiliária confere publicidade à garantia e permite sua oponibilidade perante terceiros, preservando a higidez do sistema registral e a transparência das relações patrimoniais.
Vedação de cumulação de garantias
As Normas da Corregedoria do Rio Grande do Sul (artigo 512) estabelecem que, para a averbação da caução locatícia, basta a indicação da garantia no próprio contrato, dispensando-se a lavratura de escritura pública, ainda que se trate de bem imóvel, afastando a incidência do artigo 108 do Código Civil.
Cumpre destacar que a Lei do Inquilinato veda expressamente a cumulação de garantias em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, conforme dispõe o parágrafo único do artigo 37.
Vênia conjugal nos contratos de locação de longo prazo
A vênia conjugal é exigida nos contratos de locação com prazo igual ou superior a dez anos, nos termos do artigo 3º da Lei nº 8.245/1991. Na ausência de anuência do cônjuge, este não ficará vinculado ao prazo excedente, podendo requerer judicialmente a limitação temporal do contrato.
As Normas da Corregedoria do Rio de Janeiro (artigo 1.204, § 4º) impõem ao oficial de registro o dever de consignar expressamente, no ato registral, a ausência da vênia conjugal quando o contrato ultrapassar o prazo legal sem a respectiva comprovação.
Cancelamento do registro ou averbação do contrato de locação
O cancelamento do registro ou da averbação do contrato de locação obedece, como regra geral, ao disposto no artigo 250 da Lei de Registros Públicos. Para tanto, exige-se a apresentação de documento hábil que comprove a extinção da relação locatícia, como recibo de entrega de chaves, declaração do locatário ou ata notarial.
Há precedentes administrativos que admitem a ata notarial como meio idôneo de comprovação da desocupação, como no julgamento do Processo nº 0022686-94.2011.8.26.0100, da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.
As Normas da Corregedoria do Rio de Janeiro (artigo 1.287) também autorizam o cancelamento a requerimento do locador, mesmo sem prova direta da extinção do contrato, desde que atendidos cumulativamente os requisitos normativos, como a demonstração da inatividade contratual e a inexistência de oposição do locatário.
Diferença entre locação rural e arrendamento rural
A distinção entre locação rural e arrendamento rural é relevante para a correta qualificação registral. A locação rural admite a utilização do imóvel para finalidades diversas, não necessariamente vinculadas à exploração econômica da terra, podendo abranger usos residenciais, de apoio logístico ou de pastagem.
O arrendamento rural, por sua vez, é disciplinado pela Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e possui finalidade específica de exploração agropecuária, impondo ao arrendatário deveres relacionados à produção, conservação do solo e aproveitamento racional da propriedade.
A correta identificação do instituto jurídico aplicável evita equívocos registrais e assegura a adequada incidência do regime jurídico correspondente.
Importância do registro de contrato de locação para a segurança jurídica
O registro de contrato de locação no Registro de Imóveis, bem como a averbação de cláusulas específicas, amplia de forma significativa a segurança jurídica das relações locatícias, especialmente em cenários de alienação do imóvel, exercício do direito de preferência e constituição de garantias reais.
A adequada observância dos requisitos legais e regulamentares fortalece a publicidade registral, preserva a confiança legítima dos contratantes e contribui para a estabilidade das relações imobiliárias, reafirmando o papel histórico do sistema registral como instrumento de organização, previsibilidade e pacificação social.
Eduardo Lopes Machado é doutorando em Direito pela PUC-MG, mestre e bacharel em Direito pela Universidade FUMEC, com especializações em Direito Notarial e Registral (PUC Minas) e em Direito Imobiliário e Notarial (ESA/OAB). Atua com destaque na área notarial e registral e, no Blog Juris+, compartilha análises objetivas e atualizadas sobre o sistema notarial e registral brasileiro.